Se per la definizione di proprietà privata in un condominio non ci sono grosse difficoltà, non è possibile dire lo stesso in merito alle proprietà comuni. In via esemplificativa esse comprendono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (come il suolo su cui sorge, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, etc.); le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune (portineria, lavanderia, stenditoi, sottotetti, etc.); le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, etc.).

Ma quando si dice condominio si dice lite, soprattutto in merito alle citate parti comuni e in special modo in occasione di spese da sostenere, perché i soldi chiamano beghe! Tali spese possono necessitare per questioni ordinarie o straordinarie: tuttavia per il condominio non c’è una precisa definizione della loro natura, e anzi viene adottata una terminologia non sempre uniforme.

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Tra le spese ordinarie si annoverano quelle di conservazione e di godimento del bene comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione; tra le spese straordinarie rientrano invece le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle inerenti all’installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e delle cose comuni in genere, oppure tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura.

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I lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di un condominio possono a loro volta essere distinti in: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari. Fanno parte dei primi quelli che incidono sulla salute e la sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. In questi casi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull’amministratore, nel non eseguire i lavori (messa a norma dell’impianto elettrico, distacchi di intonaco dalla facciata, marciapiedi dissestati, etc.). Rientrano tra i lavori non obbligatori ma necessari, invece, tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di apportare migliorie alle strutture e agli impianti, e renderlo più abitabile e confortevole. A disporre in materia di ristrutturazioni condominiali è sempre l’assemblea (a meno di lavori necessari e urgenti, nel qual caso l’amministratore dispone della facoltà di decisione): ne consegue che il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare; esse vanno sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (cioè il valore millesimale). Parliamo immediatamente di soldi, visto che, senza girarci intorno, è quello che più interessa quanti di noi sono costretti a spendere per una ristrutturazione condominiale. Stando a quanto riportato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di 96.000 euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012, al 30 giugno 2013; la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Invece, gli interventi di manutenzione ordinaria, danno diritto alla detrazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali; oppure nei casi di: eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori e montacarichi); realizzazione di ogni strumento adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi; adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi; esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici; rifacimenti a seguito di eventi calamitosi.

Ovviamente tra i lavori di ristrutturazione, quelli che a noi premono maggiormente sono quelli di riqualificazione energetica, che come abbiamo visto ricadono tra quelli non obbligatori ma necessari.

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Anche in questo caso a decidere è l’assemblea. Tuttavia, trattandosi di una tematica ancora per certi aspetti innovativa, sarebbe meglio far intervenire anche un esperto, in modo da poter evadere tutte le domande e fare chiarezza, e procedere ad un’analisi e ad una valutazione di tutti gli interventi, che potranno quindi essere programmati anche in base alle priorità. Ad esempio, consideriamo la sostituzione della caldaia e l’isolamento dell’involucro esterno: in generale non ha senso fare il primo intervento e poi pianificare il secondo. L’esecuzione di un cappotto termico per l’isolamento delle pareti perimetrali e del tetto fa si che serva meno combustibile per riscaldare l’edificio e meno energia elettrica per raffreddarlo. Se in quello stesso edificio mi trovo a dover cambiare la caldaia, ha più senso cambiarla dopo aver migliorato l’involucro, perché potrò installarne una di potenza inferiore: mi costa di meno e consuma di meno!

Come abbiamo già detto, però, la questione principale è quella economica: eppure in pochi sanno che l’intervento di riqualificazione energetica di un condominio può essere finanziato a costi praticamente nulli! Le ESCO (Energy Service Company) sono società che effettuano interventi finalizzati a migliorare l’efficienza energetica e hanno una politica molto semplice: la differenza tra la bolletta energetica prima e dopo l’intervento migliorativo spetta alla ESCO in toto o pro-quota, fino alla fine del periodo di contratto previsto. Ma esistono anche società finanziarie che hanno messo a punto innovativi strumenti finanziari pensati in partnership con importanti istituti di credito che consentono ai condomini che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria di ottenere finanziamenti fino a 5-8 anni, anche a tasso zero e senza nessuna garanzia fidejussoria.

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Dunque, anziché dannarsi per i soldi da spendere, è necessario informarsi in modo da poter risparmiare tutto ciò che sia possibile, ma soprattutto pensare che quel che stiamo facendo non è una perdita ma un investimento, che col tempo ci frutterà nuovi introiti!

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